募集開始1分以内で打ち切られた『SYLA FUNDING』人気の先着順ファンド出資応募完了。
投資初心者の私が最近ハマっているクラウドファンディング投資。
今回初めてSYLA FUNDINGに投資申込することができました。SYLA FUNDINGの仕組みと特徴をご紹介します。
- 不動産クラウドファンディングの仕組み
- SYLA FUNDINGの特徴と仕組み
- デメリット
- 先着順のクリック合戦で心がけたこと
不動産投資型クラウドファンディングとは
引用元:以下SYLA FUNDING及び株式会社シーラ
不動産投資型クラウドファンディング事業者（SYLA FUNDING）が投資家と匿名組合契約を締結し不動産を購入、運用します。
少額で不動産に投資できる
普通不動産に投資をしようと思うとまとまったお金が必要になります。
築年数の経過した中古ならいざしらず、不動産的価値の高いとされる都心の駅近物件の1Rに投資しようとすると、どうしても1,000万円クラスの資金が必要になってきます。
そのキャッシュを用意できる人なら良いですが、セカンドハウスローンを組んでとなると4％ほどの金利が必要になってきます。
不動産クラウドファンディング投資は1万円からの少額投資で不動産に投資ができます。
20代、30代の方が資産運用の入り口として株、投資信託に加えてポートフォリオに組み込んでお気軽に投資するにはピッタリの投資法だと思います。
優先劣後出資形式＆セイムボート出資方式
多くの不動産クラウドファンディングはセイムボート出資方式（投資家とともにクラファン事業者も案件に出資する。同じボートに乗る）です。
プロが同じボートに乗って「自分たちのために」利益を得るため必死で努力をします。
しかし不動産価値が下落し、力及ばず出資時の物件価格に対し売却時の価格が下回るリスクがあります。
その場合でも10～30％までは不動産投資型クラウドファンディング事業者が売却損を被る（出資者が優先され事業者が劣後される）ため、投資家の売却時のリスクを軽減することができます。
10～30％分までは事業者出資分から減額されます。10％～30％を超える売却損が無い限りは出資者の元本は保証されます。
運用は不動産のプロに任せほったらかし
不動産は資産運用の王様です。適切な「時期・場所・価格」で購入できれば、極めて安定的に運用ができます。
私も前職が不動産だったので会社が扱っていた「これは！」と思える物件を10年以上運用していました。
でも…。不動産を適切な「時期・場所・価格」で購入し運用するのは、それなりの知識と努力とめぐり合わせが必要だと思っています。
不動産投資型クラウドファンディング投資の良いところは、一度投資してしまえばそこから先は不動産のプロフェッショナルが運用してます。
我々は満期を迎えるまでほったらかして違うことに注力できることが最大のメリットだと思います。
SYLA FUNDINGとは
SYLA FUNDINGは株式会社シーラが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
| 運営会社 | 株式会社シーラ |
| 所在地 | 東京都渋谷区広尾1-1-39恵比寿プライムスクエア7F |
| 免許 | 宅地建物取引業 国土交通大臣（1)第9715号 マンション管理業 国土交通大臣（2）第034026号 小規模不動産特定共同事業登録番号 東京都知事（１）第2号 小規模不動産特定共同事業 第１号事業者 |
| 運営開始 | 2019年11月 |
| 投資可能額 | 1万円～ |
| 口座費用 | 開設＆維持費無料 |
| 手数料 | 入金：投資家負担 出金：無料 |
株式会社シーラとは
| 会社名 | 株式会社シーラ |
| 設立 | 2010年9月29日 |
| 事業内容 | 不動産売買・マンション開発・賃貸管理・建物管理 |
| 資本金 | 1億5,000万円 |
| 代表取締役 | 湯藤善行 |
| 上場 | 非上場 |
SYLA FUNDINGを運営するのは株式会社シーラです。
設立は2010年と比較的新しく、不動産を専業とする企業です。
東京都心16区＋一部大都市の駅徒歩7分を目安に資産評価が高まる物件を厳選して開発。オリジナルブランドマンション『SYFORME』を展開しています。
機能性やデザインの追及に加え安全性も重視し「住宅性能評価」の取得を採用しています。
株式会社シーラはHP上に入居率、売上高、販売戸数等の業績を公開しています。
2020年4月の管理物件の入居率は99.4％。売上高も右肩上がりで安定した経営基盤を築いている成長企業と言えそうです。
俳優の滝藤賢一さんをCM起用できる規模の会社です！
サービス開始から日が浅い
SYLA FUNDINGは2019年11月にサービスを開始したばかりの新興クラウドファンディングです。
サービス開始直後から2月まで立て続けに3つのファンドを抽選方式で公開。
その後は新型コロナ感染拡大も理由のひとつでしょうか。2020年6月1日に先着順方式で募集がされた４つめのファンドを含め、これまでにまだ4つのファンドしか運用実績がありません。
３つのファンドは無事に償還されています。実績が伴ってくるに従ってさらに人気化していくと思われます。
1万円から出資できる
SYLA FUNDINGでは1口1万円から投資ができます。
素人にはおっかない不動産投資を1万円からできるのは大きなメリットだと思います
3～6か月の短期運用が中心
これまで運用が開始され、また公開されているファンドの運用期間は3か月～6か月。
これはほかの不動産投資型クラウドファンディングと比較するとかなり短期間の部類に入ります。
運用期間が短い＝配分される分配金の総額も少なくなるので必ずしも短いほうが良いというわけではありません。
が不動産投資型クラウドファンディング投資は満期になるまで資金が拘束されます。そして運用期間が長くなればなるほど不動産価格下落のリスクが大きくなります。
私のような投資初心者にとっては運用期間が短いほうが資金の回転が速くでき、安心感があります。
優先劣後30％で安心
SYLA FUNDINGが運用するファンドで元本割れが発生した場合、30％までなら株式会社シーラが損失を被ってくれます。
運用資産の評価額が下落した場合、その下落額は、まずは劣後出資者である当社が負担し、劣後出資者の元本全額をもって補填できない場合には、優先出資者の元本が減少します。
すなわち、不動産評価額が運用開始時評価額の30%超下落しなければ、お客様の元本に変動はございません。 （優先出資:劣後出資 = 70:30の場合）
セイムボート出資方式にて同じ船に乗りファンドを運用する不動産運用スペシャリスト軍団「株式会社シーラ」。
「ファンドの成功＝自分たちの利益」のため、必死で頑張ってくれます。
しかしどんなに頑張っても想定外の不動産評価額の下落に対し刀折れ矢尽き、損失を出してしまうこともあるかもしれません。
そんな時でもまず株式会社シーラの出資分から下落額の補填が行われます。そして株式会社シーラ出資分で補填できない場合、初めて投資家の元本が減少します。
この仕組みを優先劣後出資方式と呼びますが、SYLA FUNDINGはこの比率を30％と定めており、これは不動産投資型クラウドファンディング事業者の中で最も高い割合です。同業他社と比較し安全性が高いと言えます。
情報が豊富に開示されている
こちらは社会的インパクト投資ができるソーシャルレンディングサービス、NEXT SHIFT FUND。
社会貢献を目的としながらもリターンも狙える社会的インパクト投資。
私はこのモンゴルの農家さんに10万円を投資しています。
しかしぶっちゃけこの方がビルグントゥルさんということしかわかりません。
ソーシャルレンディングと違い不動産クラウドファンディングは情報量が圧倒的に豊富です。
土地（住所、建蔽率、容積率、用途地域）建物（構造、竣工日）物件エリア情報などが開示されています。その物件を実際に見に行くことも出来ます。
自分で情報を確認し納得した上で投資ができます。
デメリット
ここまではSYLA FUNDINGの特徴をメリットとしてご紹介してきました。
ここからはデメリットについてご紹介します。
元本割れのリスク
不動産投資型クラウドファンディングは投資です。
劣後出資比率30％、運用期間短めと、安全性は高いとはいえますが元本は保証されていません。
30％の劣後出資比率。業界最高の保全策がとられているとはいえ、短期運用期間中に著しい不動産評価額下落が起きれば元本を割れるリスクがあります。
上場企業ではない
売上高100憶円を超える大企業かつ安定した成長企業ですが、株式会社シーラは上場会社ではありません。
社長へのインタビュー記事で「上場を検討している」とのコメントがありました。
すでにちょっとやそっとで屋台骨が揺らぐ企業ではありませんが、上場すれば透明性が高まります。今後に期待です。
資金拘束
ファンド運用期間中は資金が拘束されます。
私が投資した10万円は運用の満期2020年12月31日まで戻ってきません
運用期間中は基本的に資金は拘束される。
これはどの不動産投資型クラウドファンディングサービスでも共通です。SYLA FUNDINGは運用期間が短い分拘束期間も短いですが、余剰資金で投資を行いましょう。
分配金は満期一括
SYLA FUNDINGではファンド運用終了月の翌月末日までに分配金と元本が一括で支払われます。
支払われる総額は同じですが、毎月分配型のように『毎月チョコチョコと振り込まれる喜び』を感じることはできません。
元々運用期間が短期なので。これはデメリットとは言えないかもしれませんが。
大きく儲けることはできない
クラウドファンディング投資はミドルリスクミドルリターン投資。
不動産投資型クラウドファンディング投資は比較的安全性の高いローリスクよりの投資です。
今回10万円を投資した分配金の資産です。
6か月間運用をSYLA FUNDINGにお任せし得られる分配金は2,022円。
銀行預金で眠っているお金を信頼がおける（と自分が判断した）不動産投資プロフェッショナル集団にお任せし、ちょっぴり多めに返してもらう。そんな感覚です。
SYLA FUNDINGは不動産投資型クラウドファンディングサービスの中ではやや高めの利回りですが、それでも4～6％。リスクもリターンも抑えた投資です。
リスクを取ってでも高い利回りをお求めの方には不向きな投資家もしれません。
クリック合戦 先着順のコツ
投資初心者の私が『コツ』というのも気が引けますが…。
過去3回の『抽選方式』と異なり、2020年6月に募集されたファンドは初めて『先着順方式』が採用されました。
募集金額12,950,000円の小型ファンド。募集開始後数十秒（数秒？）で即募集終了。
今後も先着順方式が増えるかもしれません。今回人気化が予想できた中で私が取ったクリック合戦対策をご紹介します。
書面事前確認
募集開始時刻と同時に『いかに応募口数を早く入力して応募確認ボタンを押すか』のスピード勝負になります。
でも『成立前書面』『匿名組合契約書ひな形』を確認しないと応募確認ボタンが押せません。
募集開始時間前に必要な書類の閲覧は全て済ませておく＆再確認。
同時にいかに早く入力するかのイメージトレーニング。
PCを最適な状態に
熾烈なクリック合戦はPCスペックと通信速度の勝負になってきます。
募集開始前までに不要なページは全て閉じます。同様に不要なファイルも全て閉じる。
通信速度に関しては自宅Wifiよりも速いと判断し、今回はスマホとPCを有線でつないでのテザリングで臨みました。
時報で0.5秒前にF5を1回
時報を聞きながら募集開始時間を待ちます。
今回は12：00でした。11時59分59.5秒でF5を1回押して画面更新。
あとはいかに早く数字を入力するかです！！
投資金額を抑える
人気化が予想されるファンドは魅力的でガツンと投資したい誘惑に駆られます。
でも投資金額が大きければ大きいほどクリック合戦に敗北し1円も投資できない、という確率も高まります。
たとえば今回のような12,950,000円の小型ファンド。募集開始と同時に申し込みが殺到する中で、数秒レベルで残り枠100万円になったとします。そのときに200万円投資しようとしても残り枠が100万円しかない中ではじかれてしまいます。
そして申込額を少なくして再度申し込む時間はありません。その時には満額に達して打ち切られているでしょう。
どんなに魅力的なファンドでもクリック合戦に後れをとってしまえば1円の投資申込もできません。
ガツンと投資したい誘惑を抑え、あえて少額の投資申込とするのも、成功率を高めるためには必要かもしれません。
投資したくてもできない。投資できても少額。このバランスが難しいですよね…。
投資申込後手続き 電子書面交付⇒入金
投資申込から3日後の6月4日、SYLA FUNDINGより出資口数確定のメールが届きました。
このメールに今後の流れについて記載されています。
匿名組合契約書の電子交付
マイページに『匿名組合契約書』があります。指定された期日までにクリックして内容を確認します。
入金（振込）手数料は投資家負担
『匿名組合契約書』確認後に指定された口座（みずほ銀行）に出資金を振り込みます。
多くの不動産投資型クラウドファンディングサービスがそうであるように、SYLA FUNDINGも振込手数料は投資家負担です。
極力手数料無料のみずほ銀行のインターネットバンキングから。みずほ銀行の口座が無い方は他行あての手数料が規定回数無料となる銀行から振込をしましょう。
振り込みが終わればあとはひたすらほったらかして満期になるのを待つだけです！
まとめ
新興の不動産クラウドファンディングサービス『SYLA FUNDING』の新規ファンドに無事投資ができたので、特徴と仕組みを合わせてご紹介させて頂きました。
- SYLA FUNDINGは株式会社シーラが運営
- 1万円から投資できる
- 3～6か月の短期運用
- 劣後出資比率30％と安心
- 元本割れのリスクは当然ある
- 大きく儲ける投資法ではない
- クリック合戦のコツ
数あるクラウドファンディングサービスがある中で、分散投資のサブ投資先としては非常に魅力的な不動産投資型クラウドファンディングサービスだと思います。
今後もSYLA FUNDINGでの投資申込を続けていきます。
ここまで読んで頂いてありがとうございました！！
こちらもクリック合戦！不動産投資型クラウドファンディング
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